Доходный дом в историческом здании Санкт-Петербурга: как устроен формат и как он приносит доход
Дата публикации:
29.07.2026
Автор статьи:
Ярослав Швецов, директор апарт-комплекса «Фурман 1845»
Доходный дом в Санкт-Петербурге — исторически сложившийся формат недвижимости, предназначенной для сдачи помещений в аренду. Сегодня инвестиции в доходный дом могут сочетать регулярные поступления, профессиональное управление и владение объектом в сформированной городской среде.
При выборе апартаментов в историческом здании Санкт-Петербурга инвестору важно оценивать не только архитектуру и адрес, но и юридический статус, состояние дома, расходы и договор с оператором. Ниже разобраны экономика формата, способы заработать на доходном доме и особенности проекта «Фурман 1845».
При выборе апартаментов в историческом здании Санкт-Петербурга инвестору важно оценивать не только архитектуру и адрес, но и юридический статус, состояние дома, расходы и договор с оператором. Ниже разобраны экономика формата, способы заработать на доходном доме и особенности проекта «Фурман 1845».
Краткий ответ
Доходный дом — это здание, полностью или преимущественно ориентированное на аренду. Доход собственника складывается из арендных поступлений и возможного роста рыночной стоимости помещения. В исторической части Петербурга спрос поддерживают метро, инфраструктура, туристическая и деловая активность, а также ограниченное число сопоставимых объектов. Повседневные задачи обычно передают управляющей компании.
Что такое доходный дом
Определение и историческая справка
Доходные дома получили широкое распространение в Санкт-Петербурге на рубеже XIX—XX вв.еков. Собственник владел зданием и сдавал квартиры, торговые помещения и конторы, получая регулярную плату. Назначение дома было связано не только с проживанием, но и с систематическим извлечением дохода.
В современном виде доходный дом в историческом здании может работать как апарт-отель. Отдельные помещения принадлежат инвесторам, а бронирование, размещение гостей, сервис и продвижение объединяет профессиональный оператор. Так формируется апарт-отель в историческом здании с единой моделью эксплуатации.
В современном виде доходный дом в историческом здании может работать как апарт-отель. Отдельные помещения принадлежат инвесторам, а бронирование, размещение гостей, сервис и продвижение объединяет профессиональный оператор. Так формируется апарт-отель в историческом здании с единой моделью эксплуатации.
Чем современный доходный дом отличается от квартиры
Квартира является жилым помещением и может использоваться для постоянного проживания. Апартаменты в апарт-отеле обычно относятся к нежилому фонду и предназначены для временного размещения. Статус каждого лота необходимо проверять по выписке ЕГРН и технической документации.
Доходный дом с управляющей компанией отличается и способом эксплуатации. Собственник не ведёт бронирования, клининг и заселение самостоятельно: объём услуг, комиссия, отчётность и порядок выплат закрепляются в договоре управления.
Доходный дом с управляющей компанией отличается и способом эксплуатации. Собственник не ведёт бронирования, клининг и заселение самостоятельно: объём услуг, комиссия, отчётность и порядок выплат закрепляются в договоре управления.
Как доходный дом приносит доход
-
Доход от аренды
Апартаменты могут передаваться в краткосрочную, среднесрочную или долгосрочную аренду. Доходность зависит от установленного тарифа, фактической загрузки, сезонности, вознаграждения управляющей компании, расходов на содержание и налогов. Для апарт-комплекса «Фурман 1845» прогнозируемая доходность от аренды составляет 9−12% годовых. Фактический результат зависит от выбранных апартаментов, загрузки, расходов на управление, содержание и налогообложение. -
Прирост стоимости объекта
Второй источник результата — изменение рыночной цены. На неё влияют качество ремонта, готовность здания, расположение, предложение аналогов и состояние рынка. В действующем предложении проекта указан показатель до 60% годовых от перепродажи. Он отражает предельный потенциал роста цены, а не обязательную выплату собственнику. -
Два источника дохода вместе
Арендные поступления и прирост стоимости следует рассчитывать отдельно. Первый показатель возникает в процессе эксплуатации, второй становится фактическим только при продаже. Механически складывать их нельзя: для оценки инвестиции в историческую недвижимость Санкт-Петербурга нужен расчёт по конкретной цене покупки, сроку владения, расходам и предполагаемой цене выхода.
Почему исторические здания ценятся инвесторами
-
Локация и ограниченное предложение
Исторический дом невозможно воспроизвести в том же месте и с той же архитектурой. Ограниченность предложения поддерживает интерес к качественно восстановленным объектам, однако сама по себе дата постройки не обеспечивает ликвидность. Важны состояние здания, близость метро, окружение и спрос на размещение. -
Особенности и ограничения
Исторический объект требует проверки инженерных систем, фасадов, допустимых перепланировок и выполненных работ. Если здание имеет охранный статус, часть изменений может быть ограничена. До сделки следует изучить технические документы и убедиться, что заявленные характеристики соответствуют фактическому состоянию. -
Роль управляющей компании
Оператор отвечает за продвижение, тарифы, бронирования, заселение, уборку, обслуживание помещений и отчётность. Для краткосрочной аренды качество этих процессов особенно важно: ошибки в ценообразовании или сервисе быстро отражаются на загрузке и расходах.
Перед передачей объекта в управление необходимо проверить опыт компании, состав услуг, размер вознаграждения, периодичность выплат и порядок расторжения договора. Сведения об операторе «МТЛ-Апарт» и его функциях размещены в разделе «Управляющая компания».
Из чего складывается доход инвестора
Пример современного доходного дома — «Фурман 1845»
«Фурман 1845» расположен по адресу: Санкт-Петербург, ул. Смолячкова, 17, в двух минутах пешком от станции метро «Выборгская». Это шестиэтажный доходный дом 1911 года, созданный архитектором Борисом Фурманом. Капитальный ремонт проводился в 2023—2025 годах; в I квартале 2026 года дом сдан и готов к эксплуатации.
В «Фурман 1845» мы предлагаем апартаменты площадью от 20,40 до 29,32 м² стоимостью от 7,5 млн ₽. Актуальные планировки, цены и наличие лотов можно уточнить в разделе «О проекте» или у нашего отдела продаж. Управление апартаментами мы передали компании «МТЛ-Апарт».
В «Фурман 1845» мы предлагаем апартаменты площадью от 20,40 до 29,32 м² стоимостью от 7,5 млн ₽. Актуальные планировки, цены и наличие лотов можно уточнить в разделе «О проекте» или у нашего отдела продаж. Управление апартаментами мы передали компании «МТЛ-Апарт».
Чек-лист инвестора при выборе доходного дома
✔ Проверены назначение помещения, выписка ЕГРН и правоустанавливающие документы
✔ Оценены время пешком до метро, инфраструктура и категории арендаторов.
✔ Изучены состояние здания, инженерные системы и объём выполненного ремонта.
✔ Проверены опыт управляющей компании, отчётность и условия договора.
✔ Раздельно рассчитаны арендные поступления и возможный рост цены.
✔ Учтены комиссия оператора, налоги, содержание и резерв на простой.
✔ Показатели и наличие лотов сверены с официальными материалами проекта.
✔ Оценены время пешком до метро, инфраструктура и категории арендаторов.
✔ Изучены состояние здания, инженерные системы и объём выполненного ремонта.
✔ Проверены опыт управляющей компании, отчётность и условия договора.
✔ Раздельно рассчитаны арендные поступления и возможный рост цены.
✔ Учтены комиссия оператора, налоги, содержание и резерв на простой.
✔ Показатели и наличие лотов сверены с официальными материалами проекта.
Часто задаваемые вопросы
Это здание, предназначенное для регулярной сдачи помещений в аренду. В современном формате отдельные апартаменты могут принадлежать разным инвесторам, а эксплуатацией комплекса занимается один оператор.
Основной источник — арендные поступления после вычета расходов. Дополнительный результат возможен при росте цены помещения, но он фиксируется только при продаже и заранее не гарантируется.
Доходный дом описывает назначение здания, апарт-отель — формат размещения с гостиничным сервисом, а квартира — юридически жилое помещение. Исторический доходный дом может одновременно работать как современный апарт-отель.
Такое вложение может быть оправдано при устойчивом спросе, качественном ремонте и понятной финансовой модели. До покупки необходимо проверить статус, расходы, состояние дома и цену аналогичных объектов.
Для апартаментов в «Фурман 1845» мы указываем прогнозируемую доходность от аренды 9−12% годовых. Фактический результат зависит от лота, загрузки, расходов, срока владения и рыночной цены.
Оператор организует аренду и обслуживание, а собственник получает отчётность и выплаты. Комиссия, состав расходов и порядок распределения средств определяются договором.
К рискам относятся простои, рост расходов, технические ограничения, ошибки в документах и слабое управление. Их снижают юридическая и техническая проверка, осмотр готового объекта и анализ договора с оператором.
Это дом 1911 года у метро «Выборгская», восстановленный и переоборудованный в апарт-комплекс. Объект сдан в I квартале 2026 года, а операционное управление передано компании «МТЛ-Апарт».
Заключение
Доходный дом в историческом здании сочетает арендные поступления и возможность роста стоимости актива. Решение о покупке должно опираться на документы, состояние здания, расчёт чистого результата и условия управления. Мы поможем подобрать апартаменты, расскажем об условиях управления и подготовим расчёт по доступным лотам. Оставить заявку можно на нашем сайте furman1845.ru, по телефону 8 800 101 84 55 или по электронной почте furman1845@mail.ru.
Оставьте свои данные, мы свяжемся с вами и ответим на все вопросы, предложим варианты и обсудим условия.
