Как рассчитать доходность апартаментов в Санкт‑Петербурге: формулы и примеры

Дата публикации:

07.05.2026

Автор статьи:

Ярослав Швецов, директор апарт-комплекса «Фурман 1845»

Введение: почему инвесторы всё чаще смотрят в сторону апартаментов

Апартаменты в Санкт-Петербурге всё чаще рассматриваются как понятный вход в инвестиции в недвижимость. Причина проста: такой объект может давать сразу два источника результата — текущий арендный доход и рост цены актива.

Интерес к формату усилился и из‑за снижения привлекательности банковских вкладов: по данным Банка России [1], средняя максимальная ставка по вкладам снизилась с 21,723% в первой декаде января 2025 года до 13,385% во второй декаде апреля 2026 года. Одновременно, как отмечали участники рынка, по мере снижения доходности депозитов продажи сервисных апартаментов в Петербурге по ДДУ за первые восемь месяцев 2025 года выросли на 41% год к году.

У Санкт-Петербурга есть и фундаментальная опора спроса. В 2024 году город принял 11,6 млн туристов [2], а на начало 2025 года апартаменты уже составляли 39% всего номерного фонда коллективных средств размещения. Это означает, что сегмент давно перестал быть нишевым и стал значимой частью городской индустрии гостеприимства.

Начинающему инвестору важно понимать не только цену входа, но и то, как считается доходность апартаментов в Санкт Петербурге на реальных цифрах, а не на обещаниях в презентации.

Что такое доходность апарт-объекта и из чего она складывается

Доходность апартаментов складывается из двух компонентов:

Чистый денежный поток от аренды

После всех обязательных расходов (налоги, комиссия УК, коммунальные платежи и т. д.)
Прирост стоимости

Возникает, если инвестор покупает объект на ранней стадии и затем продаёт его дороже.

Профессиональный анализ всегда учитывает оба сценария: и арендную модель, и потенциальную перепродажу. Важно понимать: высокая заявленная доходность в рекламных материалах может сочетаться с довольно скромным реальным денежным потоком в эксплуатации.

Для качественных сервисных объектов под профессиональным управлением доходность инвестиций в апартаменты в Санкт-Петербурге разумным консервативным ориентиром на 2026−2027 годы можно считать около 8−11% годовых.

Основание оценки

Участники рынка назвали 8% хорошей базовой планкой для большинства апарт-отелей Петербурга, а фактическая средняя доходность у части действующих объектов оставалась вблизи 9,5−10,5% годовых; при этом у сильных операторов показатели могли быть выше. Это не «норма рынка» для любого лота, а именно ориентир, от которого удобно отталкиваться при первичном фильтре предложений.

Для покупателя такие значения полезны как стартовая гипотеза, но не как итоговый финансовый результат. Реальная доходность появляется только после индивидуального расчёта, в котором учтены:

фактическая загрузка,
тарифы,
налоги,
комиссия управляющей компании,
амортизация меблировки и ремонта,
простои между бронированиями.

Формулы для самостоятельного расчёта доходности

Базовый показатель — валовая доходность

Валовая доходность = годовая арендная выручка / полная стоимость покупки x 100%.

Этот показатель нужен для быстрого сравнения нескольких объектов. В полную стоимость разумно включать не только цену договора, но и мебель, оснащение, госпошлины и другие стартовые вложения, если они не входят в лот. Валовая модель хороша для первого отбора, однако почти всегда выглядит лучше, чем экономика объекта в реальности.
Более точный ориентир — чистая доходность

Чистая доходность = (годовая выручка — все годовые расходы) / полная стоимость покупки x 100%.

В расходах нужно учитывать коммунальные платежи, налог на имущество, туристический налог, комиссию агрегаторов, вознаграждение управляющей компании, маркетинг, обновление оснащения и потери от простоя. Именно этот показатель показывает, сколько денег апартамент реально приносит собственнику после запуска.
Обязательный показатель — срок окупаемости

Срок окупаемости = полная стоимость покупки / годовой чистый доход.

Разница между тремя формулами особенно хорошо видна на простом примере. Если апартамент стоит 15 млн рублей и приносит 1,8 млн рублей выручки в год, валовая доходность равна 12%. Но если совокупные расходы съедают 50% выручки, чистый доход падает до 900 тыс. рублей, чистая доходность — до 6%, а срок окупаемости растягивается примерно до 16,7 года. Для рынка сервисных апарт-отелей Петербурга в 2026 году средняя окупаемость оценивается примерно в 8−10 лет, но такой интервал достигается только при хорошей загрузке и управлении расходами.

Пример расчёта на основе «Фурман 1845»

В Санкт-Петербурге одним из примеров предложения от застройщика, продающего апартаменты с декларируемым гарантированным доходом (через последующее управление в сервисной модели), является «Фурман 1845» — исторический шестиэтажный доходный дом архитектора Бориса Фурмана 1911 года на улице Смолячкова, 17, в двух минутах от метро «Выборгская». Капитальный ремонт начался во втором квартале 2023 года, а в первом квартале 2026 года дом заявлен как готовый к эксплуатации. Стартовая стоимость — от 7,5 млн рублей, в планировках есть компактные форматы около 20−21 м². Управлением занимается УК «МТЛ-Апарт», одна из крупнейших управляющих компаний Санкт-Петербурга.

Расчёт декларируемого гарантированного дохода (две модели):

Долгосрочная аренда (консервативная модель)

Апартамент за 7,5 млн руб., ставка аренды 45 тыс. руб./мес.
Годовая выручка: 540 тыс. руб., валовая доходность: 7,2%.
Расходы (коммуналка, налог, ремонт, простои): ~120 тыс. руб./год.
Чистый доход: 420 тыс. руб., чистая доходность: 5,6%.

Краткосрочная аренда через УК (сервисная модель, характерная для апарт-отелей)

Средний тариф: 5,5 тыс. руб./сутки, загрузка 78% в год.
Годовая выручка: ~1,57 млн руб.
Расходы (консервативно 45% выручки): ~706 тыс. руб.
Чистый доход: ~864 тыс. руб., чистая доходность: ~11,5%, срок окупаемости: ~8,7 года.

Вывод: при сильной УК сервисные апартаменты обеспечивают более высокий декларируемый гарантированный доход (11,5% годовых чистыми), чем долгая аренда (5,6%).

Факторы, определяющие реальную прибыль

На итоговую доходность апартаментов в Санкт-Петербурге сильнее всего влияют несколько переменных.

Локация

Апартаменты рядом с метро и в сложившемся районе обычно загружаются лучше, чем аналоги на периферии. Для «Фурман 1845» это сильная сторона: историческое здание, шаговая доступность до метро и формат, удобный и для туриста, и для арендатора на средний срок.
Сезонность

В Петербурге разрыв между летними и зимними месяцами может доходить до 2,5 раза, поэтому инвестору опасно ориентироваться только на пиковый месяц высокого сезона.
Издержки

По данным рынка [3], комиссия агрегаторов сегодня часто лежит в диапазоне 15−25%, а с 2025 года в городе действует туристический налог: в 2025 ставка составляла 1% от стоимости номера, в 2026 году введена сезонная модель — 1% в низкий сезон и 2% в высокий. Если к этому добавить вознаграждение УК, коммунальные платежи, уборку, текстиль, амортизацию мебели и расход на продвижение, суммарная расходная часть в сервисной модели может заметно снизить итог владельца. Отсюда и главный практический вывод: считать нужно не выручку, а деньги после всех обязательных удержаний.

Возможные риски и как их учитывать

Реальная доходность апарт-отеля напрямую зависит от того, насколько профессионально выстроено управление объектом. Итоговый чек-лист для подбора апартаментов с репутационной управляющей компанией в СПб:

Главный риск

Это завышенные ожидания. В презентации девелопера инвестор чаще видит выручку, а не сумму, которая остаётся на руках. Это особенно заметно в сервисном сегменте: сезонные 150−190 тыс. рублей в месяц выглядят убедительно, но уже первый отчёт показывает, что значительная часть выручки уходит на эксплуатацию, продажи, обслуживание и каналы бронирования. Поэтому любая заявленная доходность должна проходить через собственную модель с базовым и стрессовым сценариями. Во втором сценарии разумно снижать загрузку хотя бы на 10−15 процентных пунктов и одновременно повышать расходы.
Второй риск

Регуляторный. С 2025 года действует новое положение о классификации средств размещения, а участники рынка уже предупреждали, что усложнение требований способно влиять на загрузку и доходность объектов. Поэтому перед покупкой важно проверить не только доходную программу, но и юридическую и операционную схему работы проекта.
Третий риск

Связан с оператором. Даже хороший объект не раскроет потенциал, если управляющая компания слабо работает с загрузкой, тарифом и отчётностью.
Четвёртый риск

Дополнительные вложения: замена мебели и техники, износ отделки, маркетинг, который не был заложен в стартовую модель.

Заключение: стоит ли игра свеч

Апартаменты — не замена вкладу и не просто квартира в ином статусе, а отдельный продукт со своей математикой. При грамотном выборе локации и сильной управляющей компании доходность инвестиций в апартаменты в Санкт-Петербурге действительно способна давать значимые результаты. Но только в том случае, если рассчитывается чистая доходность, а не рекламная цифра на первой странице сайта.

Доходный дом «Фурман 1845»

На примере «Фурман 1845» хорошо видно, что один и тот же апартамент может показывать около 5−6% в долгой аренде и порядок 11% в сервисной модели, если объект стабильно загружается и расходы находятся под контролем.

Практический вывод прост: перед покупкой нужно считать чистый денежный поток, закладывать резерв на простои и заранее понимать условия работы с УК, налогами и каналами продаж. Именно такой подход позволяет отличить сильный апарт-проект от красивой витрины и оценить, сколько объект способен приносить в реальности.

Источники:

1. Банк России. «Динамика максимальной процентной ставки (по вкладам в рублях) десяти кредитных организаций, привлекающих наибольший объём депозитов физлиц». — URL: https://www.cbr.ru/statistics/avgprocstav/

2. Администрация Санкт-Петербурга. «Александр Беглов: Туристский поток в Петербург в 2024 году достиг рекордных показателей». — URL: https://www.gov.spb.ru/press/governor/290 865/

3. BFM.ru. «Отельеры готовятся повысить цены из-за новых комиссий на агрегаторах». — URL: https://www.bfm.ru/news/593 317

Как рассчитать доходность апартаментов в Санкт‑Петербурге: формулы и примеры

Введение: почему инвесторы всё чаще смотрят в сторону апартаментов

Что такое доходность апарт-объекта и из чего она складывается

Чистый денежный поток от аренды

Прирост стоимости