Налоги при сдаче апартаментов в аренду: какой режим выбрать собственнику

Итоговая сумма на счёте владельца во многом зависит от выбранного на старте налогового режима: разница достигает нескольких процентов годовой выручки. С 2026 года правила изменились, и расчёты прошлых лет неактуальны.

Ниже — ответы на вопросы, которые инвесторы задают перед сделкой: какие налоги возникают у собственника и какие документы нужны для законной сдачи.

Физическое лицо платит НДФЛ по прогрессивной шкале: 13% с совокупного годового дохода до 2,4 млн рублей и далее по ступеням 15, 18, 20 и 22%. Самозанятость к апартаментам, как правило, неприменима: НПД распространяется на жилые помещения. Предприниматель выбирает УСН 6% либо патент, а с 2026 года при доходе свыше 20 млн рублей на этих режимах возникает НДС. Налог на имущество считается как для нежилого помещения, поэтому ставка выше, чем у квартиры.

С 2026 года действует пятиступенчатая шкала: 13% на доход до 2,4 млн рублей, 15% – от 2,4 до 5 млн, 18% – от 5 до 20 млн, далее 20 и 22%. Повышенная ставка применяется только к сумме превышения. Доход от аренды входит в основную налоговую базу и суммируется с зарплатой, поэтому при высоком основном доходе ставка окажется выше 13%. Расходы на содержание и комиссию УК вычесть нельзя.

Налог на профессиональный доход проще всех: 4% при расчётах с физлицами и 6% с компаниями, без отчётности и обязательных взносов.

Ограничений два. Первое — годовой лимит 2,4 млн рублей. Второе принципиально: под НПД подпадает сдача жилых помещений, а доход от аренды нежилой недвижимости не облагается этим режимом, поэтому для апартаментов самозанятость неприменима.

Для апартаментов это основной рабочий вариант. На УСН «доходы» ставка 6%, на «доходы минус расходы» — 15%: во втором случае комиссию УК и эксплуатационные платежи учитывают в затратах.

Патент — фиксированный платёж от потенциально возможного дохода: чем выше выручка, тем он выгоднее. С 2026 года лимит дохода для патента снижен до 20 млн рублей. Дополнительно уплачиваются страховые взносы.

Раньше НДС касался только общей системы. С 1 января 2026 года предприниматели на УСН и патенте с доходом свыше 20 млн рублей за предыдущий год тоже становятся плательщиками: ставки 5 или 7% без вычета либо 22% с вычетом. Владельцу одного-двух апартаментов эта планка обычно недостижима.

Налог на имущество платят все владельцы: он считается от кадастровой стоимости по ставке для нежилых объектов и остаётся постоянным расходом независимо от загрузки. Вместе с коммунальными платежами его учитывают при оценке чистой доходности — методику разбираем в материале о том, сколько можно заработать на сдаче апартаментов.

Универсального ответа нет: выбор зависит от выручки и готовности вести учёт. Расчёт стоит показать консультанту до первого договора.

Перед сделкой оценивают статус готовности объекта: от него зависят дата начала дохода и момент возникновения обязанности по налогу на имущество. Не менее важна прозрачность отчётности управляющей компании — критерии проверки собраны в обзоре о том, как выбрать управляющую компанию для апартаментов. Рекомендации по выбору объекта — в материале «покупка апартаментов для инвестиций».

Основные риски связаны не с форматом, а с непрозрачными условиями договора: неопределённый перечень удержаний, отсутствие сроков выплат, невозможность проверить загрузку. Всё это проверяется до подписания.

Когда номер передан в управление, владелец не оформляет отношения с каждым гостем: поиск арендаторов, заселение, расчёты и сервис берёт на себя УК.

Стоит понимать и что именно покупает инвестор. Апартаменты занимают со второго по пятый этаж, на каждом уровне около двадцати номеров, часть лотов уже продана — выбор планировок ограничен. Номера различаются по оснащению: одни продаются с мебелью, другие без неё, но с кондиционером. Для налогов разница существенна: мебель и оборудование учитываются отдельно от помещения, и на УСН «доходы минус расходы» затраты на оснащение включаются в расходы, а при НДФЛ они просто уменьшают фактическую доходность.

Ещё один частый вопрос на консультациях — как оплатить покупку. Апартаменты приобретаются в ипотеку: банки кредитуют такие объекты, хотя ставка и первоначальный взнос отличаются от жилищных программ. Помимо единовременной оплаты доступны рассрочка и действующие программы с дисконтом — их состав периодически обновляется, поэтому актуальные условия уточняйте на момент сделки. Способ расчёта стоит выбирать вместе с налоговым режимом: на УСН «доходы минус расходы» часть затрат по объекту уменьшает налоговую базу, а при НДФЛ такой возможности нет.

Налоговая нагрузка складывается из налога с дохода и налога на имущество, а её размер зависит от выбранного режима. С 2026 года условия изменились: НДФЛ считается по прогрессивной шкале, а порог для уплаты НДС на специальных режимах снижен до 20 млн рублей. Определиться с режимом и проверить договор управления стоит до первой сделки, а ставки — подтвердить у профильного специалиста: правила продолжают меняться.

На бесплатной консультации мы разбираем ситуацию инвестора предметно: сравниваем налоговые режимы под планируемую выручку, показываем образец ежемесячного отчёта управляющей компании и перечень документов для сделки, подбираем схему оплаты. Оставьте заявку на сайте, позвоните по телефону 8 800 101 84 55 или напишите на furman1845@mail.ru — покажем актуальные планировки и цены, условия программы доходности и порядок оформления сделки.