Главная
/
Блог
/
Сколько можно заработать на сдаче апартаментов в Санкт-Петербурге

Сколько можно заработать на сдаче апартаментов в Санкт-Петербурге

Дата публикации:

27.08.2026

Автор статьи:

Ярослав Швецов, директор апарт-комплекса «Фурман 1845»

Вопрос о доходе звучит на первой встрече с инвестором, и почти всегда за ним следует второй: насколько заявленным цифрам можно верить. Разница между рекламным процентом и суммой на счёте возникает не из-за недобросовестности рынка, а из-за того, что считают разные величины — валовую выручку и чистый результат после удержаний.

В этом материале мы разбираем методику оценки, показываем расчёт по трём вариантам загрузки и объясняем, какие параметры меняют итог сильнее всего. Все цифры в расчётах условные и приведены для иллюстрации подхода.

Краткий ответ

Доходность апартаментов в Санкт-Петербурге при профессиональном управлении ориентировочно составляет 9−12% годовых от аренды. К этому добавляется прирост стоимости самого объекта — до 18% в год, что в сумме даёт до 30% на вложенные средства. Чистый результат зависит от загрузки, комиссии управляющей компании, налогов и периодов простоя. Срок окупаемости при таких вводных обычно укладывается в 8−12 лет. Показатели приводятся с оговоркой «до» и уточняются в разделе «Для инвестиций».

Как правильно оценить доходность апартаментов

Оценка начинается с разделения двух понятий, которые в рекламных материалах нередко смешивают.

Валовая и чистая доходность

Валовая доходность — годовая выручка от аренды, делённая на стоимость покупки. Она не учитывает ни расходов, ни простоя, поэтому всегда выглядит привлекательно. Чистая считается от суммы, фактически поступившей владельцу. Именно её сравнивают с депозитом: сопоставлять валовую доходность со ставкой по вкладу некорректно.

Что обязательно вычитать из расчёта

Из валовой выручки последовательно вычитаются потери от незанятых суток, вознаграждение управляющей компании, коммунальные и эксплуатационные платежи, налог с дохода и налог на имущество. Отдельной строкой стоит заложить резерв на обновление мебели и текущий ремонт — в посуточном формате оснащение изнашивается быстрее. Подробный разбор налоговой части мы приводим в материале о налогах при сдаче апартаментов в аренду.

Из чего складывается доход инвестора

Источников два и работают они по-разному. Аренда даёт регулярные поступления, которые можно планировать помесячно. Прирост стоимости — отложенный результат: он не приносит денег в моменте, но фиксируется при перепродаже. В первый период после ввода объекта прирост выражен сильнее: готовое помещение с работающей управляющей компанией оценивается рынком выше, чем объект в стадии подготовки.

Если цель — регулярные выплаты, ориентируются на арендную составляющую и качество управления. Если задача — приумножить капитал на горизонте нескольких лет, значение приобретают момент входа и потенциал локации.

Расчёт по трём вариантам загрузки

Мы приводим три расчёта с разным форматом сдачи и уровнем заполняемости. Такой подход показывает не одну красивую цифру, а диапазон, в котором окажется реальный результат. Стоимость покупки в таблице не фиксируется: она зависит от площади и этажа, актуальные планировки и цены указаны в разделе «О проекте».

Названия расчётов отражают допущения. Консервативный построен на долгосрочной аренде и заниженной заполняемости: доходность у нижней границы, зато поступления ровные. Оптимистичный предполагает посуточную сдачу при высокой загрузке, а с ней повышенную комиссию и колебания выручки по месяцам. Базовый, где управляющая компания комбинирует форматы, на практике самый устойчивый. Как различаются краткосрочная, среднесрочная и долгосрочная аренда, мы разбираем в отдельном материале.

Что влияет на результат сильнее всего

Локация

Пешая доступность метро определяет и ставку, и заполняемость. Объект в десяти минутах ходьбы сдаётся заметно хуже, чем расположенный в двух-трёх.
Формат сдачи

Задает планку ставки и уровень операционных расходов.
Сезонность петербургского спроса

Пик приходится на белые ночи и праздники, спад — на позднюю осень. Профессиональное управление сглаживает перепад переводом части номеров на среднесрочное проживание.
Качество управления

Работа с каналами бронирования, динамическое ценообразование и реакция на отзывы влияют на выручку не меньше, чем характеристики помещения.

Где в Петербурге соотношение цены входа и доходности выглядит оптимальным

Исторический центр даёт максимальную ставку, но порог входа там самый высокий, из-за чего процент доходности нередко ниже, чем в прилегающих районах. Более сбалансированный результат показывают локации первого пояса вокруг центра: цена метра ниже, а доступность и спрос сопоставимы.

Выборгская сторона относится именно к таким локациям: до центра несколько минут на транспорте, рядом магазины, кафе и рестораны, скверы и парки, станции наземного транспорта. Спрос формируют не только туристы, но и приезжающие по делам, поэтому загрузка в течение года более равномерная.

Апартаменты, банковский вклад и фонды недвижимости на горизонте пяти лет

Сравнение этих инструментов корректно только при одинаковой методике: чистая доходность против чистой доходности, с учётом налогов и комиссий в обоих случаях.

Защита от инфляции

Ставка по вкладу фиксируется и не пересматривается при росте цен, тогда как арендная ставка индексируется вместе с рынком, а стоимость помещения растёт. Недвижимость выполняет функцию защиты капитала, которую депозит не обеспечивает. Фонды занимают промежуточное положение: тот же рынок, но доход уменьшается на вознаграждение управляющей компании фонда.

Ликвидность и порог входа

Здесь преимущество у депозита и фондов: средства выводятся быстро, войти можно с небольшой суммой. Апартаменты требуют полной стоимости лота и времени на продажу, зато дают два источника дохода. Компактные номера с работающим управлением продаются быстрее крупных.

Апарт-отель или квартира в новостройке

Классическая квартира более предсказуема по статусу и допускает регистрацию, но доходность в сдаче обычно ниже: посуточный формат в жилом доме ограничен, а долгосрочная аренда даёт меньшую ставку. Апарт-отель спроектирован под сдачу, работает как гостиничный объект и позволяет комбинировать форматы.

Риски тоже разные. У квартиры это простой между арендаторами и бытовые вопросы, у апартаментов — зависимость от управляющей компании и более высокие ставки налога и ЖКХ. Для инвестора, не планирующего заниматься объектом лично, второй набор рисков управляем: он закрывается проверкой УК до подписания договора — о том, как выбрать управляющую компанию для апартаментов, мы рассказываем отдельно.

Как управляющая компания влияет на вашу прибыль

Один и тот же номер под разным управлением приносит разный доход, и расхождение измеряется процентными пунктами. Поэтому вопрос «какой доход можно получить от сдачи в аренду апартаментов с управляющей компанией в Санкт-Петербурге» правильнее переформулировать: какой доход обеспечивает конкретная компания на конкретном объекте и подтверждается ли он отчётностью.

«Фурман 1845»

Покажем, как эти принципы работают на нашем объекте. «Фурман 1845» — шестиэтажный доходный дом 1911 года постройки по проекту архитектора Бориса Фурмана на улице Смолячкова, 17, в двух минутах пешком от станции метро «Выборгская». Капитальный ремонт 2023−2025 годов завершён, дом сдан и готов к эксплуатации в I квартале 2026 года. Для инвестора это означает, что периода ожидания нет: доход начинается сразу после оформления сделки и передачи номера в управление.

Управление ведёт «МТЛ-Апарт» — одна из крупнейших управляющих компаний Петербурга: 12 апарт-отелей в управлении, более 350 000 м² и около 15% рынка управления коммерческой недвижимостью в городе. Компания работает с туроператорами, принимает гостей по международным гостиничным стандартам и параллельно привлекает арендаторов на средний и длительный срок — то самое комбинирование форматов, которое лежит в основе базового расчёта. Доход распределяется по фиксированной схеме: 80% собственнику, 20% управляющей компании.

Программа доходности проекта построена на двух источниках: аренда 9−12% годовых и прирост стоимости объекта до 18% в год, что в сумме даёт до 30% на вложенные средства. В продаже номера площадью от 20 до 29,5 м² и офисные помещения 20−29 м² на первом этаже с ориентиром доходности 9−12% при сдаче в аренду. Стоимость апартаментов начинается от 8,1 млн рублей, а при полной оплате предусмотрен дополнительный дисконт. Компактный метраж удерживает порог входа на уровне, доступном частному инвестору, и повышает ликвидность лота при перепродаже.

Часто задаваемые вопросы

Ориентир по арендной составляющей — 9−12% годовых при профессиональном управлении, с учётом прироста стоимости совокупный результат достигает до 30% на вложенные средства. Итог зависит от загрузки, формата сдачи и условий договора.

Депозит выигрывает по ликвидности, апартаменты — по защите от инфляции и второму источнику дохода в виде прироста стоимости. При спокойном рынке результаты сопоставимы, при росте цен преимущество у апарт-формата.

Коротко о главном

Доход складывается из аренды и прироста стоимости, а его размер определяют загрузка, формат сдачи и качество управления. Считать следует чистую величину после вычетов и проверять расчёт на пониженной загрузке.

Если вы сравниваете несколько объектов, полезен наш разбор о том, как выбрать апартаменты под сдачу. А чтобы увидеть цифры по конкретному лоту, запросите у нас бухгалтерский отчёт о доходности: в нём расписаны поступления, удержания и итоговая сумма, которая остаётся владельцу. Мы подберём планировку под ваш бюджет, покажем актуальные цены и условия управления. Оставьте заявку на консультацию на сайте, позвоните по телефону 8 800 101 84 55 или напишите на furman1845@mail.ru.

Оставьте свои данные, мы свяжемся с вами и ответим на все вопросы, предложим варианты и обсудим условия.